净现值是将未来现金流量贴现到当前，与初始投资进行比较，用于评估投资回报率。如果净现值为正值，则表示投资回报率较高。通过计算项目的净现值，找到使净现值等于零的贴现率，这个贴现率就是内部收益率。需要进行风险分析，并考虑风险对投资回报率的影响。
评估建筑工程招标中的投资回报率可以通过以下几个步骤进行：
1. 确定投资金额：首先需要确定建筑项目的总投资金额，包括土地购买、建筑物建设、设备采购等各项费用。
2. 估算未来现金流量：根据项目计划以及市场研究，评估未来建筑项目的现金流量情况，包括租金收入、销售收入等。需要考虑建成后的物业出租率、租金水平、市场需求等因素。
3. 计算净现值（NPV）：使用现金流量贴现率，计算项目的净现值。净现值是将未来现金流量贴现到当前，与初始投资进行比较，用于评估投资回报率。如果净现值为正值，则表示投资回报率较高。
4. 计算内部收益率（IRR）：内部收益率是投资者在整个投资项目期间所获得的平均回报率。通过计算项目的净现值，找到使净现值等于零的贴现率，这个贴现率就是内部收益率。
5. 比较投资回报率：将建筑项目的投资回报率与其他可选投资项目进行比较，选择最具潜力的项目。
6. 分析风险：评估建筑项目的风险因素，包括市场需求波动、政策风险、竞争情况等。需要进行风险分析，并考虑风险对投资回报率的影响。
7. 综合评估：综合考虑以上因素，综合评估建筑工程招标中的投资回报率，并进行决策是否参与此次招标。